Les risques d’attendre pour faire l’étude de fonds de prévoyance – Loi 16

1. Attendre coûte plus cher : l’effet boule de neige financier

Lorsqu’une copropriété tarde à agir, les travaux majeurs, eux, n’attendent pas. Les toitures, les façades et les systèmes mécaniques atteindront leur fin de vie au moment prévu, peu importe l’état du fonds de prévoyance. En attendant, la copropriété accumule deux problèmes simultanément : elle continue de creuser son déficit et elle perd la possibilité de capitaliser des intérêts sur les sommes qui auraient dû être mises de côté plus tôt.

Plus une décision est repoussée, plus les montants à rattraper deviennent élevés, car il faut compenser à la fois les cotisations non versées et les intérêts qui auraient pu être générés. Ce mécanisme crée un véritable effet boule de neige, où chaque année d’inaction rend l’effort financier futur plus lourd

Exemple concret : commencer maintenant ou attendre 3 ans

On sait dès aujourd’hui que dans 10 ans, il y aura environ 116 500 $ de travaux à réaliser, et le fonds n’a pas cet argent présentement. Ces travaux auront lieu à ce moment-là, peu importe quand la copropriété décide de commencer à cotiser.

Attendre pour cotiser ne repousse pas les travaux à faire, ça fait simplement en sorte que les copropriétaires devront payer plus de leurs poche et sur une plus courte période.

Les travaux coûtent le même prix, peu importe quand on commence à cotiser.

Ce que cet exemple montre

En attendant 3 ans, la copropriété doit verser 5 000 $ de plus annuellement et se prive de 5 000$ d’intérêts.

Les copropriétaires mettent plus d’argent de leur poche au total et les intérêts sont moins élevés, simplement parce que l’argent a commencé à être mis de côté plus tard.

Attendre ne permet pas d’économiser. Ça oblige à payer plus, et plus rapidement.

2. Penser s’en sauver en vendant? C’est souvent là que ça coûte le plus cher

Plusieurs copropriétaires se disent : « Je vais vendre avant qu’on soit obligé de faire l’étude, comme ça je ne paierai pas. » En réalité, cette stratégie ne fonctionne plus.

Tel que démontré dans un article publié par La Presse (La transparence devrait bousculer le prix des condos)avant même l’entrée en vigueur de la Loi 16, l’absence de fonds de prévoyance adéquat a déjà un impact direct sur le prix de vente des condos. Dans cet article, un acheteur explique avoir payé son condo près de 100 000 $ de moins en raison de travaux majeurs à venir et de l’absence de fonds pour les financer. Cette situation illustre clairement que le marché tient déjà compte du sous-financement, même sans obligation légale formelle à l’époque.

S’était il y a plus ans. Aujourd’hui, les vendeurs sont tenus de fournir une attestation du syndicat, et les courtiers comme les acheteurs sont beaucoup plus informés qu’avant. Une copropriété sans étude de fonds de prévoyance, ou avec des cotisations anormalement basses, est rapidement identifiée comme étant à risque.

C’est souvent visible dès la première recherche en ligne. Quand les frais de condo sont très bas, les courtiers et les acheteurs comprennent immédiatement que le fonds de prévoyance est sous-financé et que les problèmes s’en viennent.

Résultat : plusieurs acheteurs sérieux ne prennent même pas la peine de visiter.

Quand il y a quand même de l’intérêt, la seule façon d’attirer des acheteurs est souvent de baisser fortement le prix. Pourquoi ? Parce qu’un condo dans une copropriété bien gérée, avec un fonds de prévoyance structuré, vaut clairement plus cher qu’un condo dans une copropriété sous-financée.

Le problème est encore plus grand lorsqu’aucune étude de fonds de prévoyance n’a été réalisée. Dans ce cas, on sait que le fonds est insuffisant, mais on ne sait même pas à quel point. Il y a une double incertitude : le manque d’argent et l’ampleur inconnue des travaux à venir. Cette incertitude fait peur aux acheteurs et se reflète directement dans le prix.

Avec une étude de fonds de prévoyance, au moins, la situation est claire. Les coûts à venir sont identifiés, ce qui permet aux acheteurs et aux vendeurs de négocier en connaissance de cause. Sans étude, les acheteurs se protègent en offrant beaucoup moins, parce qu’ils doivent absorber un risque qu’ils ne peuvent même pas chiffrer.

En pratique, attendre pour faire l’étude ne permet pas d’éviter de payer. Ça augmente plutôt le risque de vendre moins cher, plus difficilement, ou de devoir accepter une baisse de prix beaucoup plus importante que ce que les cotisations auraient coûté.

3. Ne pas savoir quoi prioriser finit par coûter très cher

Dans plusieurs copropriétés, le problème n’est pas qu’aucun entretien n’est fait, mais qu’il n’est pas fait dans le bon ordre. Sans carnet d’entretien clair et sans inspections régulières, le syndicat ne sait pas toujours quels éléments sont critiques, lesquels peuvent attendre et lesquels doivent absolument être traités en priorité.

Quand la priorisation n’est pas claire, des interventions simples et peu coûteuses sont reportées, pendant que des problèmes plus visibles, mais moins urgents, reçoivent l’attention. Avec le temps, ces décisions créent des effets domino : des composantes non entretenues à temps se détériorent, causent des dommages ailleurs dans le bâtiment et finissent par nécessiter des travaux beaucoup plus importants.

Dans ces situations, on ne paie pas seulement pour un entretien manqué. On paie pour une mauvaise priorisation. Des équipements qui auraient pu durer encore plusieurs années doivent être réparés ou remplacés prématurément, ce qui avance toute la séquence des travaux futurs et augmente les coûts globaux.

Exemple concret

Une copropriété possède un immeuble avec un ascenseur. Le bâtiment est équipé de deux pompes de puisard, d’une valeur d’environ 500 $ chacune, ainsi que d’un système d’alarme conçu pour signaler toute défaillance des pompes.

À un certain moment, le système d’alarme est débranché. Personne ne s’en aperçoit, puisqu’aucune inspection régulière n’est effectuée et qu’il n’y a pas de carnet d’entretien pour en assurer le suivi. Aujourd’hui, il est impossible de savoir quand ni pourquoi cette alarme a cessé de fonctionner.

Par la suite, une première pompe tombe en panne. Comme le système d’alarme est hors service, personne n’est averti. La deuxième pompe se met alors à travailler beaucoup plus fort pour compenser. Avec le temps, elle aussi finit par faire défaut.

Tout ce temps-là, aucune des défaillances n’est détectée car aucune inspection n’est réalisée. On ne sait pas quand la première pompe a cessé de fonctionner, ni combien de temps la seconde a été en surcharge.

Lors d’un épisode de fortes pluies, l’eau s’accumule sans être évacuée. Le niveau monte et atteint l’ascenseur.

Résultat : l’ascenseur subit des dommages importants et doit maintenant faire l’objet d’une réfection complète, au coût de 50 000 $.

Cette réfection n’était pas prévue à court terme. L’ascenseur n’était pas en fin de vie et aurait normalement pu être utilisé encore plusieurs années. En plus de coûter cher, cette intervention est faite beaucoup plus tôt que prévu, ce qui fait que les prochaines réfections de l’ascenseur devront elles aussi être devancées.

Ce type de situation montre clairement qu’un manque de priorisation et de suivi de l’entretien ne mène pas seulement à des bris. Il réduit la durée de vie réelle des équipements, crée des effets en cascade et transforme des interventions simples et peu coûteuses en travaux majeurs, coûteux et évitables.

4. Attendre, c’est payer plus cher, attendre plus longtemps… et réduire ses options

La réalisation des études de fonds de prévoyance repose sur un nombre limité de professionnels qualifiés. L’offre de services pour ce type de mandat est restreinte, alors que la demande a fortement augmenté depuis l’entrée en vigueur de la Loi 16.

Cette pression s’est d’ailleurs fait sentir dès les premières années suivant l’adoption de la loi. De nombreuses copropriétés ont voulu se conformer rapidement et ont commandé leur étude de fonds de prévoyance en même temps. Le résultat a été prévisible : allongement des délais, disponibilité limitée des professionnels et hausse des coûts pour obtenir une étude.

À cette réalité s’ajoute un facteur souvent sous-estimé. Les copropriétés qui ont été proactives et qui ont fait réaliser leur étude dès 2021 ou 2022 devront maintenant la mettre à jour ou la renouveler. Ces demandes de renouvellement vont donc s’ajouter, au même moment, à celles des copropriétés qui auront attendu jusqu’à la dernière minute pour faire leur première étude.

Autrement dit, les professionnels devront répondre simultanément à des mandats de renouvellement et à un volume important de nouvelles demandes. Cette concentration de la demande accentuera encore la pression sur le marché.

Au-delà des délais, il est aussi important de considérer la compétence réelle des intervenants. La planification de la gestion d’actifs est un domaine spécialisé qui requiert une formation structurée, une méthodologie rigoureuse et idéalement une certification reconnue. Plus la demande est forte et les échéances serrées, plus les choix se réduisent, et plus il devient difficile de sélectionner un professionnel en fonction de son expertise plutôt que de sa simple disponibilité.

Agir maintenant permet de planifier l’étude sans pression, de choisir un professionnel qualifié et de s’assurer d’obtenir une étude réellement utile pour la gestion à long terme de l’immeuble. Attendre n’apporte aucun avantage et expose plutôt la copropriété à des délais plus longs, à une hausse des honoraires et à des options limitées.

5. Vous habitez le bâtiment, son usure n’est pas gratuite

Le vrai problème dans beaucoup de copropriétés aujourd’hui n’est pas un manque de bonne volonté, mais un problème d’équité accumulé dans le temps. Pendant des années, les contributions au fonds de prévoyance ont été insuffisantes. Les frais ont été maintenus artificiellement bas, les travaux ont été reportés et les coûts ont été systématiquement pelletés vers l’avant.

Résultat : l’injustice existe déjà. Les copropriétaires d’aujourd’hui se retrouvent à payer pour une usure qui s’est produite dans le passé, alors que plusieurs personnes ont habité l’immeuble pendant des années sans en assumer pleinement le coût réel.

On parle d’un fonds de prévoyance, mais on pourrait tout aussi bien parler d’un fonds d’usure. L’argent versé au fonds n’est pas payé pour les copropriétaires futurs. Il est payé parce qu’on habite le bâtiment maintenant. Le toit, les murs, l’enveloppe, les planchers, les balcons : tout cela s’use chaque jour, simplement parce qu’on y vit.

Ne pas cotiser adéquatement au fonds de prévoyance, c’est un peu comme habiter un logement sans payer sa pleine part du loyer, en se disant que le prochain occupant paiera la facture à notre place. Le problème, c’est que le bâtiment, lui, s’use quand même. Et la facture finit toujours par arriver, mais à quelqu’un d’autre… ou plus tard, souvent plus élevée.

Contribuer au fonds de prévoyance, ce n’est donc pas « payer pour le futur ». C’est payer sa part de l’usure pendant qu’on en bénéficie. L’argent est mis de côté pour que, le jour où une composante atteint la fin de sa vie utile, les fonds soient déjà là. Et ces fonds devraient avoir été alimentés par tous ceux qui ont utilisé le bâtiment au fil du temps.

Attendre pour faire l’étude de fonds de prévoyance ne règle rien. Chaque année d’attente permet de continuer à utiliser l’immeuble sans en payer pleinement l’usure, et perpétue une injustice qui existe déjà.

Plus on attend, plus on augmente la facture des autres copropriétaires… ou de soi-même dans quelques années.

La Loi 16 vise précisément à mettre un stop à ce cycle. Elle oblige les copropriétés à évaluer l’usure réelle du bâtiment et à financer les travaux de façon plus juste. Le but n’est pas de punir qui que ce soit, mais de repartir sur des bases saines et équitables.

Cette loi a été annoncée et adoptée en 2019, précisément pour laisser aux copropriétés le temps de s’ajuster. Les règles n’ont pas été imposées du jour au lendemain. À cela s’ajoute un délai supplémentaire prévu par le règlement pour permettre la réalisation de l’étude de fonds de prévoyance.

Autrement dit, l’objectif n’est pas de corriger le passé d’un seul coup, mais de remettre progressivement la gestion des immeubles sur une base plus juste et plus durable. La Loi 16 vise à stopper l’accumulation de l’injustice, pas à la déplacer ou à la reproduire.

Plus on agit rapidement, plus on limite l’injustice accumulée et plus la transition est équitable pour l’ensemble des copropriétaires.