Avec l’entrée en vigueur de la Loi 16 en août 2025, le carnet d’entretien est devenu un document incontournable pour toutes les copropriétés au Québec. Plus qu’un simple outil de suivi, il est désormais une obligation légale et joue un rôle clé dans la préservation et la gestion à long terme des immeubles.
Pour clarifier ce que cela implique concrètement, nous répondons ici aux questions les plus fréquentes au sujet du carnet d’entretien et de ses nouvelles exigences.
Est-il obligatoire d’avoir un carnet d’entretien ?
L’article 1039 du Code civil du Québec impose au syndicat de copropriété de veiller à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Le carnet d’entretien, bien que non explicitement mentionné dans cet article, devient maintenant un instrument légal par lequel le syndicat doit s’acquitter de ces responsabilités.
En effet, avec l’adoption du règlement d’application de la Loi 16 (décret 991-2025), entré en vigueur le 14 août 2025, toutes les copropriétés divises devront se doter d’un carnet d’entretien normé dans les trois années suivantes (soit d’ici le 14 août 2028) afin de se conformer aux nouvelles obligations légales.
Est-il obligatoire de faire établir un carnet d’entretien par un professionnel ?
Oui. Le règlement d’application précise que le carnet d’entretien doit être préparé et signé par un professionnel qualifié, soit un ingénieur, un architecte, un technologue professionnel ou un évaluateur agréé et ce, de façon indépendante (c’est-à-dire qu’il ne doit pas être un administrateur, copropriétaire ou gestionnaire de l’immeuble).
Les inspecteurs en bâtiment peuvent être mandatés pour les inspections de terrain, mais sous la supervision d’un professionnel autorisé.
Depuis quand ces obligations s’appliquent-elles et quel est le délai de transition ?
- Le règlement d’application est en vigueur depuis le 14 août 2025.
- Les copropriétés ont jusqu’au 14 août 2028 pour se conformer au carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance.
- Les carnets d’entretien (et études du fonds) réalisés entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 peuvent être reconnus comme valides, à condition qu’ils répondent aux critères imposés (réalisés par un professionnel autorisé, selon les normes du règlement).
Pourquoi le carnet d’entretien est-il important ?
Le carnet d’entretien devient le document central pour :
- Documenter l’historique des travaux d’entretien, réparations et remplacements antérieurs,
- Planifier les entretiens courants (fréquence, échéances),
- Établir un plan prévisionnel des réparations majeures et des remplacements sur un horizon d’au moins 25 ans,
- Archiver les pièces justificatives (contrats, garanties, rapports, manuels, etc.).
Ce document devient un pilier de la gestion proactive, assurant que les travaux ne soient pas négligés, que les coûts soient anticipés, et que les copropriétaires et acheteurs aient une transparence sur la santé de l’immeuble.
Quels sont les risques de ne pas avoir un carnet d’entretien conforme ?
- Omissions en entretien préventif
Sans plan structuré, certaines tâches essentielles pourraient être ignorées, entraînant une dégradation prématurée des composantes de l’immeuble. - Coûts imprévus élevés
Le carnet aide à saisir les besoins à long terme et à échelonner les coûts ; sans lui, la copropriété risque des dépenses massives soudaines. - Impact négatif sur la valeur des unités
Une copropriété mal entretenue ou sans preuve de gestion rigoureuse est perçue comme risquée, ce qui peut nuire à la valeur des biens. - Difficultés à vendre ou à obtenir une assurance
L’acheteur exigera des documents fiables ; l’absence d’un carnet conforme pourrait retarder ou compliquer les transactions. De plus, les assureurs ou prêteurs pourraient exiger des garanties supplémentaires.
Par ailleurs, l’attestation du syndicat (obligatoire dès le 14 août 2025) doit inclure des éléments du carnet, du fonds de prévoyance, des travaux planifiés, etc.
En résumé, le carnet d’entretien ne sera plus un simple outil recommandé, mais une exigence légale incontournable avec l’arrivée de la Loi 16. Le syndicat doit se préparer dès maintenant pour respecter les échéanciers et assurer une gestion durable.
